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房地产资产证券化迷雾
房地产资产证券化迷雾
摘要：几乎没有任何悬念，房地6月2日，产资产证海印股份召开的券化
资产证券化审议股份大会将以全票通过，接着上报证监会。迷雾
华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 陈小瑛 深圳报道 几乎没有任何悬念，房地6月2日，产资产证海印股份召开的券化资产证券化审议股份大会将以全票通过，接着上报证监会。迷雾 海印股份于5月17日公告披露，房地计划设立专项资产管理计划，产资产证拟募集资金16亿元，券化这是迷雾继华侨城A和隧道股份之后，第三家利用资产证券化融资的房地上市公司。更具标杆意义的产资产证是，在房企再融资被悉数叫停的券化背景下，海印股份成为开辟资产证券化融资新渠道的探路石，这也意味着房企新的融资渠道再次被打通。 自证监会今年3月发布《证券公司资产证券化业务管理规定》以来，资产证券化逐渐成为基建和房企趋之若鹜的融资方式。据本报记者了解，目前已有多家房企酝酿通过资产证券化融资，部分甚至已向证监会报备。而根据证监会最新公开的信息，目前处于审批流程中的资产证券化项目达到5家，均以基建项目为主。 在房地产企业和机构人士看来，资产证券化将是
继信托、理财产品等影子银行泡沫之后，又一个可被吹大泡沫的融资领域，但目前还刚刚起步，抵押资产的现金流安全边际较高，风险尚不足以体现。 美国因为资产证券化的急剧膨胀引发的“次贷”危机，在中国可能还只是个开始。地产融资新渠道 曾于2011年撤回增发申请的海印股份，正尝试新的融资渠道。 5月17日，海印股份发布专项资产管理计划公告，公司拟以旗下经营管理的15家商业物业，自专项计划成立之日起未来5年租金收益作为基础资产，设优先级和次级资产支持两种证券，合计募集资金16亿元。 此消息一出随即在房地产业引发一片骚动，因为这意味着在国内房地产信托、股权融资、发债等融资渠道受阻的情况下，一个新的融资方式横空出世。 据悉，资产证券化是通过证券公司设立的专项资产管理计划发行资产支持证券，投资者以资产支持证券还本付息的形式获得资产池产生的未来收益，资金池的原始权益人（融资方）通过证券化出售资产或者资产的未来收益，获得现金。 根据公告，海印股份专项资产管理计划设立1年期、2年期、3年期、4年期、5年期和次级资产等六档，分别融资2.4亿、2.8亿、3.2亿、3.2亿、3.4亿、1亿元，付款方式均是按期付息，到期还本。 据记者了解，整个运作的流程是，融资方提供可提供稳定现金流的资产做抵押，由证券公司作为承销商和资产管理人，将资产打包证券化后，卖给投资者，券商收取佣金管理费，而投资者可以在交易所平台做二级市场的再流通和炒作。 海印股份作为融资方通过变现未来收益一次性提前获得现金16亿元，资产每年的租金收益直接进入银行做监管，若有多余的钱再返还给原始权益人，而投资者可选择购买不同期限的产品类型，比如投资1000万元购买5年期资产，利率为6.5%，则每年获得固定利息65万元，5年后一次性获得全部本金，5年收益为325万元，中途也可将资产按市场价再转让出去。 此次海印股份的发行利率具体为多少暂时未定，海印股份证券部有关负责人告诉记者，需要等到询价时才能确定，但公司未来5年的租金收益完全可以覆盖本金和利息，投资者几乎没有风险。通俗的解释是，融资16亿，5年利息总共若为4亿，则5年租金收入至少要超过20亿才可行。 而据海印股份2012年年报，上述基础资产去年贡献收入7.72亿元，占海印股份主营业务收入的37%，同比增长12.3%。如果未来5年能够保持该水平，租金收益总计可达38亿元，远超融资额。 海印股份证券部负责人表示，募集资金主要用于商业运营，通常转租毛利率能达到50%。尽管海印股份称还需上报证监会，但据知情人士向记者透露，海印股份实际已获得证监会的同意，目前券商正处于询价筹资期间，后期只需走流程，预期三个月后可成功发行。 作为第一个吃螃蟹的商业地产商，海印股份让行业内企业刮目相看。重启资产证券化 海印股份无疑为其它的商业地产商起了示范作用。 5月24日，本报记者参加的一场由广东股权投资协会牵线的商业地产和金融机构联席论坛上，资产证券化成为双方议论的焦点。目前券商与持有商业物业的开发商都对此种新融资方式抱有极大的热情与期待。 按照规定，银行贷款、短期融资券、企业债券、中期票据等传统的融资规模，不能超过公司净资产的40%，而专项资产管理计划融资规模没有监管限制，只取决于基础资产现金流规模。此外，相比信托融资动辄12%以上的高额利息，资管计划利率具有相当大的成本优势。 对资管计划熟知的大成律师事务所高级合伙人吴晨尧告诉记者，由于发债和股权融资的门槛和资金成本都比较高，而商业地产前期建设只能做开发贷款，建成后又只能转为经营性物业贷款，但物业估值后银行往往会打折扣，所贷资金有限，而资产证券化地产商可以一次性获得未来几年物业的收益，类似于国外流行的REITS（房地产信托投资基金），即融资覆盖整个地产项目的开发、建设、销售和运营管理周期。 吴晨尧透露，海印股份只是今年商业地产商做成功的其中案例之一，已有多家地产商正在与券商洽谈合作，部分甚至已经在证监会报备，只是尚未获批，暂时还没法挂牌筹资，但可以预期，资产证券化未来将成为众多能产生稳定现金流企业以及商业地产商最普遍的融资方式。 事实上，2005年被称为资产证券化“元年”，到2006年两年间，共有9家企业发行了资产证券化产品。但在2007年美国次贷危机爆发后，国内资产证券化路径也由此中断。 时隔5年后，资产证券化重新开闸。2012年11月，中信证券充当发行人和资产管理人，为华侨城A以欢乐谷未来五年门票作为抵押资产，成功募资18.5亿元，发行利率为5.5%～6%；今年5月14日，隧道股份以BOT项目的应收专营权收入所形成的债权及其从权利作为基础资产，成功募资4.84亿元，发行票面综合利率为5.51%，低于银行半年期贷款利率。 汇联金融服务控股有限公司房地产基金部总经理李山博对记者直言，地产和基建领域的信托、银行理财产品在泡沫被迅速吹大后，如今受到严格的管制甚至叫停，那么就需要再重新开辟一个新的融资领域重新吹泡沫，资产证券化将是大势所趋。 今年3月15日，证监会公布《证券公司资产证券化业务管理规定》（简称“规定”），财产可以是企业应收款、信贷资产、信托受益权、基础设施收益权等财产权利及商业物业等不动产。潜藏的风险 华侨城A资管计划从9月17日获证监会正式受理，于10月30日获证监会批复，其效率明显高于其他债权融资业务。华侨城A证券部有关负责人告诉记者，公司从准备到发行需要花较长时间，而审批只需一两个月，目前监管层也在鼓励企业做资产证券化，如果资产有稳定现金流，风险并不大。 另据深圳某券商投行人士透露，在2007年中断以后，证券公司的资产证券化业务团队纷纷解散，仅剩下中信证券一直保留着这一业务小组，而如今，众多券商又在重新组建此业务。 而证监会的审批近期又有所加快，按照3月出台的“规定”，证监会应当自受理申请之日起2个月内，对专项资管计划申请作出批准或不予批准的书面决定。 经过近三个月的酝酿，券商申报资产证券化项目呈现加速的态势。根据证监会最新的公开信息，目前处于审批流程中的资产证券化项目达到5家，包括东海证券如皋港区BT项目回购、海通证券资管浦发集团BT回购、宏源证券以某高速公路收费权的专管计划，以及东方证券资管阿里巴巴一号和中金公司恒信一期。 一个需时刻引发警惕的问题是，随着监管层的鼓励，资产证券化实际上已暗藏风险。 尽管海印股份称，券商只针对机构投资者兜售，不针对散户。但李山博告诉记者，这只是一种宣传，券商接管后，卖给机构，银行也可作为机构投资者购买，再将产品做成资产包对外卖，而其它机构的钱也是来自于银行，最终风险还是由银行兜底。 据记者了解，资产证券化产品不能公开做广告来售卖，只能通过类似理财产品点对点的销售，而客户没有限制是机构还是散户，而二级市场的价格涨跌幅度，主要看市场对资产质量的估值。 吴晨尧说，国内的资产证券化，与美国的“次贷”有雷同之处，即将未来的收益提前变现。但美国“次贷”危机发生，是因评估机构不独立，往往屈就于券商，导致资产评估值泡沫过高，对没有信用、偿债能力有限的人发贷，一旦他们的现金流断裂，便会引发多米诺骨牌效应。中国之所以做了十年的试点，也是看到存在的风险，从目前来看，已发行的企业资管计划现金流充足，安全边际较高，且规模不大。 但未来收益存在不确定风险，而承担这个风险的是投资者，一旦现金流偿还不起本息，投资者只能变现抵押资产，而类似海印股份这样的转租物业，投资者只能向其担保人索取。 在规模做大后，评估水分会不会越吹越大，陷入美国“次贷”的老路？成为各方对资产证券化的普遍担忧。吴晨尧认为，日后如何控制风险，保持评估机构的独立性是监管关键。
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