华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 刘诗萌 北京报道
过去的增长2018年，楼市在经历了春暖夏热秋凉冬冷的或成四季变化，8月之前房地产逐步升温，未年上行压力日益加大，顶峰到9月房地产形势发生逆转开始显著降温。年商
1月21日，国家统计局公布2018年1-12月全国房地产开发投资和销售情况。2018年，商品房销售面积171654万平方米，比上年增长1.3%，增长速度比上年回落6.4个百分点。商品房销售额149973亿元，增长12.2%，比1-11月份提高0.1个百分点，比上年回落1.5个百分点。
在房地产企业年末冲刺业绩的努力下，12月刷新了单月市场销售面积和销售额的纪录，历史上第一次单月销售2万亿。尽管如此，从下半年的销售数据看，成交面积和去年相比，同比已经出现明显下调。中原地产首席分析师张大伟对《华夏时报》记者表示，除非出现突然的政策转向，否则2018年的房地产销售纪录很难被打破。从2018年最后几个月的销售数据看，市场上涨以及乏力，楼市的拐点已经出现。
销售仍然保持正增长
2018年，商品房销售面积171654万平方米，比上年增长1.3%，商品房销售额149973亿元，增长12.2%。其中，中西部面积销售上涨幅度均远超过市场平均涨幅，中部地区商品房销售面积50695万平方米，增长6.8%；西部地区商品房销售面积45396万平方米，增长6.9%。下降较为严重的是东部和东北地区，东部地区商品房销售面积67641万平方米，比上年下降5.0%；东北地区商品房销售面积7922万平方米，下降4.4%。
张大伟认为，中西部面积销售上涨幅度均远超过市场平均涨幅，三线城市成为本轮房价上涨、销售面积上涨的集中区域。从全国市场看，二三线线城市棚改等政策带来的高峰期依然存在，部分城市依然在去库存，上涨仍是主流，虽然分化趋势持续。一二线城市调控政策力度大，但上涨城市的数量依然较多。
易居研究院智库中心研究总监严跃进向《华夏时报》记者表示，在如此严厉的购房政策和相对悲观的市场预期下，2018年销售数据继续保持正增长，最大的逻辑就在于，新型城镇化的节奏依然是加快的，城镇化背后的购房需求依然是强劲的。通俗理解是，老百姓还是愿意继续购房的。这也说明2015、2016、2017和2018年均表现为楼市销售面积持续攀升的态势，这是非常积极的信号。
去库存已近尾声，土地市场退烧
销售面积的增长，也意味着库存进一步去化。据中原地产统计，楼市库存已经创下57个月新低。2018年末，商品房待售面积52414万平方米，比11月末减少214万平方米，比上年末减少6510万平方米。
严跃进认为，2018年全年待售面积同比增幅为-11.0%，总体上说，2018年基本上进入到了去库存的尾声阶段，很多城市其实库存到了所谓“跌无可跌”的状态，后续依然会有继续反弹的可能。这也是第10个月出现跌幅收窄的态势，信号意义很强。到了2019年，随着供应项目增多和销售数据相对下滑，类似待售面积数据有望见底反弹。
尽管库存去化见缓，企业也有补库存的愿望，但土地市场并未持续高温。2018年，房地产开发企业土地购置面积29142万平方米，比上年增长14.2%，增速比上年回落1.6个百分点；土地成交价款16102亿元，增长18.0%。
不过现实中，下半年以来各地也出现了不少土地流拍现象。严跃进指出，这一看似矛盾的现象，一个很重要的解释就在于各地供地规模是在增加的，但是部分土地性价比不好，所以会流拍，尤其是限价土地和配建项目土地，基本上市场不认可。类似土地购置面积从侧面也说明，企业依然有积极的补库存导向。
据中原地产数据，2018年50大城市合计卖地3.74万亿，土地市场逐渐平稳，热点城市上涨明显放缓。50个大城市平均楼面价为2277元每平米，相比2017年的2627元，下调了13.3%，这也是最近多年来首次出现土地价格开始明显下调。张大伟指出，2018年下半年土地市场退烧明显。从土地市场同比涨幅看，卖地金额年内涨幅最低，从上半年上涨接近40%到当下土地市场基本同比持平。
责任编辑：徐芸茜 主编：陈岩鹏
